实体店位置筛选标准：把地址拆成可打分的项目

评估候选地址时，应分别建立保守、基准和乐观三种情景。保守情景无法覆盖固定支出的地址，不适合仅凭“未来会有人流”签约；基准情景刚好保本的地址，仍需争取免租期、递🌟增限制和更灵活的退出条款；只有在销售目标、客单价和转化率都具备现实依据时，才可以考虑更高租金。

门店开业前还要完成动线、收银、仓储、补货和消防疏散检查。母婴及家庭消费门店通常需要兼顾顾客浏览和库存周转，入口过窄、货架过密、后仓无法补货，都会在日常经营中增加人工成本和安全风险。

开业决策应当按照“先否决风险、再比较▶️客群、最后谈价格”的顺序推进，避免因为已经支付了测量费、设计费或转让费而被迫接受不合✅适的铺面。

“人流量大”不等于“有效客流高

月度保本销售额＝月度固定支出÷综合毛利率。例如，门店每月固定支出按6万元估算，综合毛利率按30%作为内部保守假设，则月度保本销售额约为20万元。这个数字只是测算示例，实际结果还会受到品类结构、促销折扣、库存损耗和人工排班影响。

从候选地址到开业，按这个顺序做决定

蜜芽新选址踩点经验的核心不是拍几张街景照片，而是把同一地址放到不同时间和不同天气条件下反复验证。一次踩点只能看到即时状态，不能代表整周客流。

先把门店要服务的家庭客群定清楚

如果目标是与蜜芽相关的母婴、儿童或家庭消费门店，品牌方现行的招商条件、区域保护、装修要求和经营范围仍然要以正式文件为准。下面的方法适合用来判断候选地址是否值得进一步谈判，不代表任何具体城市或门店的官方选址结论。