发现问题后应如何处理

卖方只有居住资格时，卖方可能无权转让房屋所有权。原产权单位、出租人或管理机构不同意转让的，买方即使已经入住，也未必能够取得产权或继续占有。

房屋已经被查封、抵押或重复出售

买卖双方签订棚户区房屋协议时，应把权属性质、过户条🚀件和改造补偿归属写成可执行条款，不能只写面积、价格和交房日期。协议名称叫“买卖合同”“转让协议”🤔或“使用权转让协议”，都不能改变房屋本身的法律属性。

被查封房屋存在处分限制，抵押房屋需要先解决担保关系；同一房屋被卖给多人时，实际占有、付款先后、合同📌效力和登记情况都可能影响结果，买方不能仅凭收款凭证认定自己必然取得房屋。

买方可以先通过不动产登记、房屋管理、征收实施单位、产权单位或村集体核实书面状态，再根据合同约定要🎯求卖方限期补正、解除合同或返还款项。涉及查封、继承、夫妻共有、集体土地和征收补偿的案件，事实差异会明显影响处理结果，宜在起诉、仲裁或签署和解协议前让专业人士审阅证据与合同。

卖方只有居住权或承租资格

农民工棚户⭐区交易的核验重点是确认卖方有权卖、房屋能够卖、买方能够接收，而不是仅凭中介带看的现场情况作决定。

集体土地上的房屋需要结合土地用途、建房手续和交易双方身🚀份判断，不能因为有门牌、水电或村委会证明，就认定房屋等同于可以自由买卖的商品房。

家庭共有、夫妻共有或继承未完成分割的房屋，单一卖方签字可能不足以覆盖全部权利。买方应在付款前让相关权利人签字，或取得明确的授权和分割材料。

签约和付款怎样降低损失

买方在签约前应先核验不动产权证或合法权属来源，再到不动产登记机构、街道或乡镇、村集体及征收实施单位核实状态。若房屋已经冻结、纳入征收、存在抵押查封，或者交易对象实际是拆迁补偿资格而不是房屋所有权，买卖合同就可能无法完成过户，甚至引发返还房款、补偿款归属和违约赔偿争议。

农民工棚户区交易发生争议时，争议焦💡点通常不是房屋装修好🎆坏，而是交易双方是否真的拥有可以处分的权利。

征收补偿通常围绕被征收房屋权利人、合法承租人或政策确定的安置对象展开。私下购房协议可能只约束签约双方，未必能让买方直接成为征收部门☀️认可的补偿对象。

最容易发生的五类纠纷

公证、见证或村委会盖章只能证明部分文🎇件或签署过程，不能单独把无证房变成有证房，也不能当然🌅消除集体土地、限售、查封和无权处分问题。买方不能把“盖章了”当成“可以过户”的替代证明。

买方发现房屋不能过户或卖方隐瞒重大事实时，应先停止追加付款和装修投入，再固定证据。合同原件、付款记录、卖方身💪份材料、房屋照片、聊天记录、录音、收据、村居证明、征收通知和现场交接记录，都应分类保存。